古城古鎮本來應該是文化與旅游融合的載體，然而一些地方卻在“仿造古城古鎮”的熱潮中迷失方向。有些古城古鎮空有“古”的名頭，沒有“古”的內涵；有的項目長期爛尾，成為拖累地方經濟的包袱；有的項目連年虧損，走在瀕臨破產的邊緣。
前不久，《焦點訪談》對耗資約24億元的湖南張家界大庸古城進行了調查。大庸古城一度是當地的“明星項目”，可試營業四年累計虧損超過10億元。
為何斥巨資打造的所謂“古城”淪為了空城？盲目跟風的背后，暴露出了地方文旅發展的哪些深層問題？
01
四年累計虧損超10億元
唯一經營性盈利項目是停車場
每到假期，湖南張家界國家森林公園、天門山國家森林公園、張家界大峽谷景區等地游人如織，異常火爆。然而與各大熱門景點的火爆人氣形成鮮明對比的是，坐落在市區繁華地帶的大庸古城門庭冷落。
盡管園區不收門票，大庸古城依然是門可羅雀。在偶爾入園的人群中，游客占了少數，更多的是周邊的居民過來打球、遛狗、帶娃。
記者了解到，整個大庸古城項目占地240畝，相當于22個標準足球場大小。建筑面積16.55萬平方米，建筑風格融合了明清建筑元素與土家族特色。
值得注意的是，這一項目不僅是張家界市十大重點產業項目和重點工程，還是湖南省重點建設項目和重大產業建設項目。古城定位稱要打造具有全國示范意義的文化旅游新標桿。建成后預計每年實現營收近5億元，每年實現凈利潤近2億元。
然而，這一投資規模達24.43億元的仿古建筑群，自2021年6月試營業以來，持續虧損，直至現在瀕臨破產。
據記者了解，大庸古城在設計之初一共有198間商鋪，目前這些沿街商鋪處于關閉狀態，門鎖緊閉，屋內也是空置的。
根據張旅集團發布的公開年報數據，從2021年到2024年，大庸古城持續虧損，虧損額度超過10億元，唯一一個經營性盈利項目就是停車場。
調查中記者了解到，大庸古城項目的運作公司為“張家界大庸古城發展有限公司”，其母公司為“張家界旅游集團股份有限公司”，屬市管上市企業，實際控制人為張家界市國資委。
截至2024年底，大庸古城公司資產總額13.95億元，負債總額16.97億元，凈資產額為負3.02億元。
02
盲目跟風、倉促開建
從立項到開工僅用了3個月
耗資24.43億元的重點文旅項目，緣何陷入困境，又是怎樣淪為“空城”的？
張家界市經濟發展投資集團有限公司黨委書記兼董事長、張家界旅游集團股份有限公司黨委書記兼董事長張堅持提到一個重要原因——跟風，“跟全國古城古鎮熱的風。看人家古城古鎮搞得好，總認為自己造一個出來，我也可能運營得好。”
2016年前后，古城古鎮建設如火如荼，全國不少地方開始斥巨資打造仿古項目，有些地方本身沒有多少古跡資源，就生搬硬套地“造古城”“造古鎮”。
大庸古城項目正是在這樣的背景下啟動，試圖復制成功案例的商業路徑。
然而，由于市場供需失衡等原因，近年來，一些古城古鎮“復制品”在競爭中遭到淘汰。而大庸古城這樣的仿古項目也身陷其中。
記者了解到，大庸古城項目在建設過程中設計方案和施工方案多次調整，很重要的一個原因是前期論證不足，倉促上馬。
審批材料顯示，大庸古城項目的立項時間為2016年3月，開工建設時間為2016年6月，從立項到開工僅用了3個月。
張堅持表示，因為項目上馬很倉促，事前對市場研究不足，對產品如何打造、業態如何布局、功能如何配套、運營怎么開展、品牌如何塑造等研究得不夠，所以在建設過程中舉棋不定，邊建設、邊思考、邊探索。
因為論證不足，一些項目內容邊建邊改、停停改改、反復多次，甚至出現“施工等設計”的情況。原本計劃550天的建設工期，實際完成卻用了近五年。
記者調查發現，除了前期論證不足，大庸古城項目建成后，還有很多項目內容縮水或沒有落地，與前期《設計方案》和《可行性研究報告》存在較大差異。
此外，大庸古城在項目報批、建設、業態布局等過程中，存在手續不完善、工程超概算、項目逾期等問題，相關職能部門和業主單位在審批監管等方面存在不少漏洞。
03
業態單一、產品同質化嚴重
核心產品在市場競爭中不占優勢
調查中記者了解到，大庸古城建成后，業態除了兩個沉浸式文化體驗項目，其余大都是商業街區和客棧酒店，業態非常單一。而在試營業后，僅憑兩個娛樂項目又難以帶動整個古城客流量的增長。
目前，大庸古城的198間商鋪僅有四五個入駐營業，而營業的商家也沒有繳納租金。
張堅持表示，當時設想的是通過沉浸式演藝項目《遇見大庸》來營造人氣、吸引游客，然后帶動商鋪的出租和銷售，然而沒有達到預期，“說是古城，但沒有自己獨特的個性和特質，就變成千人一面、千篇一律了。”
游客看完《遇見大庸》整場演出需要1小時左右，峰值人流量349人，觀眾承載量低，而類似的產品也同質化嚴重。
記者走訪發現，在湖南張家界，同類型的演藝項目有很多。單場演出，有的可承載觀眾兩三千人。大庸古城這一核心項目在市場競爭中完全不占優勢。
張堅持說：“這個劇院投入非常大，花了幾個億。劇院坐滿，一次也就三百多人，怎么能夠帶動一個二十多億的項目？這個教訓確實很深刻。”
張家界旅游集團股份有限公司黨委委員兼副總經理、張家界大庸古城發展有限公司總經理覃鴻飛說：“演一場虧一場，當時就把它停了。飛行影院也處于這個情況，包括動能、維護等，涉及的費用太大了。”
2024年上半年，大庸古城的飛行影院和游船僅有2300人購票，平均每天不足15人。
調查中記者了解到，除了大庸古城，張家界還有“大庸府城”“土司城”等古城景點多處。
在大庸古城西北方向10公里處，還有一個“古庸城”的仿古建筑群，占地120畝，建筑面積13萬平方米，投資17億元，同樣屬于市級重點文旅項目。
而項目立項、開工建設和大庸古城同時期；建筑風格、業態布局也都雷同。時至今日，這個“古庸城”項目也沒有正式營業。
目前，張家界市委、市政府已組建成立“張旅集團債務風險化解工作專班”，推動大庸古城公司與張旅集團協同重整，力圖通過“資本公積轉增股本”“分類清償債權”“引進投資人”等多種方式化解債務風險，多措并舉盤活大庸古城。
爛尾易，盤活難。“人造古城”陷入窘境，問題在“造”，病根還是在“人”。
大庸古城的困境，也折射出部分地方政府發展文旅產業的急躁和盲目：為了政績，“拍腦袋”作決定，可是生搬硬“造”引不來人流；閉眼抄襲、復制粘貼，沒有市場更丟了口碑。要打破古城古鎮建設“建時轟轟烈烈，建后冷冷清清”的怪圈，就要厘清政府和市場的關系。尊重市場規律，多措并舉，挖掘本地文化的獨特內涵，走差異化路線，才能夠真正實現文旅產業的高質量發展。
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