因繼承、合伙投資、共同購買等原因，可能形成房屋的按份共有狀態(tài)。按份共有房屋分割糾紛中，共有人對房屋分割方式的不同訴求，可能會引發(fā)權(quán)利沖突。當(dāng)一方堅持實物分割，而另一方則主張取得房屋所有權(quán)并給予折價補償時，如何依法合理分割共有房屋？近日，北京市第二中級人民法院審理了一起相關(guān)案件。
李甲、李乙與李丙系兄弟姐妹三人，根據(jù)生效的繼承糾紛判決，登記在三人母親名下的五間房屋由三人繼承，李甲、李乙均取得30%的份額，李丙取得40%的份額。隨后，三人對涉案房屋的分割問題產(chǎn)生爭議。
李甲、李乙起訴，請求判令涉案房屋歸其二人所有，兩人各占50%的份額，同時向李丙給付折價款。庭審中，李甲、李乙亦表示，若不能取得房屋，則同意變賣或拍賣房屋后分割折價款，但明確不同意實物分割。李丙則表示不同意變價或折價分割涉案房屋，要求進行實物分割，且同意只要五間房屋中的一間，并愿意接受剩余份額的折價補償。雙方對于房屋分割方式意見相左，難以調(diào)和。
法院生效裁判認(rèn)為，李甲、李乙、李丙作為按份共有人，在各方無特殊約定禁止分割的前提下，均有權(quán)請求分割共有房屋。鑒于李丙占有份額較高，且其長期在涉案房屋及院落內(nèi)居住，并明確表達了對涉案房屋具有難以割舍的感情且不同意轉(zhuǎn)讓其全部產(chǎn)權(quán)份額的前提下，法院對李甲、李乙提出的涉案房屋歸其二人所有的訴訟請求不予支持。
經(jīng)法院現(xiàn)場勘驗，確認(rèn)涉案五間房屋均具備獨立開門條件，即涉案房屋具備實物分割的物理要求。綜合考慮各方所述分割意見的基礎(chǔ)上，根據(jù)房屋實際位置、獨立使用條件、當(dāng)事人居住需求、居住狀態(tài)等因素，最終判決：李甲、李乙各取得兩間房，李丙取得一間房。同時，參照房地產(chǎn)估價報告以產(chǎn)權(quán)證所載房屋面積為基礎(chǔ)，計算出折價款數(shù)額由李甲、李乙支付給李丙。
法官說法
共有物分割，是指共有人對共有物采取實物分割或價值分割等方式，以結(jié)束共有關(guān)系。
首先，關(guān)于按份共有的房屋能否分割。按份共有房屋的分割應(yīng)當(dāng)按照共有人之間的約定來進行。共有人約定不得分割共有房屋，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋。
其次，關(guān)于按份共有房屋的分割方式。若共有人能夠?qū)灿蟹课莘指钸_成協(xié)議，則優(yōu)先適用協(xié)議。若共有人無法達成協(xié)議，按照法律規(guī)定，應(yīng)以實物分割為主，兼采變價分割、折價分割的方式，對共有房屋進行分割。
實物分割是優(yōu)先選擇，但需具備兩個條件：第一，具備實物分割的物理條件，即房屋分割后功能完整仍可獨立使用。具體而言，需考量房屋結(jié)構(gòu)及功能獨立性、通風(fēng)采光條件及產(chǎn)權(quán)分別登記可行性等因素。第二，不會因分割減損共有房屋的價值。若不具備實物分割的條件，才能考慮采取變價或折價分割的方式。
變價分割即將共有房屋進行拍賣或者變賣，對拍賣、變賣所得價款進行分割。折價分割即共有人中的一人或者數(shù)人愿意取得共有房屋且具有支付能力，可以由該共有人取得共有房屋，并由該共有人向其他共有人作價補償。若各共有人均不愿接受共有房屋，亦應(yīng)當(dāng)采取變價分割的方式。實踐中，按份共有房屋分割的情況具有復(fù)雜性，需要考慮的因素眾多，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定，結(jié)合具體案件情況，確定最合法合理的分割方式。
法官提示
按份共有房屋分割牽涉共有人居住權(quán)利與財產(chǎn)權(quán)的平衡，為妥善解決爭議，各方需注意以下幾點：
首先，權(quán)屬清晰是前提。無論通過繼承還是其他方式取得共有房屋，應(yīng)盡早通過書面協(xié)議或法律文書確認(rèn)各按份共有人的份額，避免日后產(chǎn)生爭議。
其次，優(yōu)先協(xié)商解決。共有人應(yīng)充分溝通，優(yōu)先通過協(xié)商確定分割方案。各方應(yīng)理性認(rèn)識自身權(quán)利邊界，尊重他人合理需求。若協(xié)商陷入僵局，建議及時尋求司法裁判。
最后，依法選擇分割方式。若協(xié)商無果，具備實物分割物理條件且不會因分割減損價值的，應(yīng)優(yōu)先實物分割；若不具備實物分割條件的，部分共有人主張取得房屋所有權(quán)，須預(yù)先評估自身支付折價款的能力，否則可能喪失取得機會。折價款計算應(yīng)依托專業(yè)機構(gòu)評估。
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