漫畫：穆依
物業(yè)對(duì)小區(qū)地下車庫(kù)停車位進(jìn)行規(guī)范化整修后，業(yè)主劉某認(rèn)為整修后車輛進(jìn)出車庫(kù)不如從前順暢，懷疑物業(yè)縮小了其車位尺寸，便把物業(yè)公司告上法庭。近日，河南省新鄭市人民法院受理了一起因車位尺寸縮水引發(fā)的恢復(fù)原狀糾紛案件，新鄭法院通過(guò)還原車位“縮水”真相，促進(jìn)雙方握手言和，實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了人和。
劉某是新鄭市龍湖鎮(zhèn)某小區(qū)業(yè)主，2017年11月，劉某以7.9萬(wàn)元價(jià)格獲得該小區(qū)地庫(kù)A區(qū)001號(hào)停車位使用權(quán)，多年來(lái)一直正常使用，并按時(shí)向物業(yè)公司繳納車位管理費(fèi)。2024年12月，因該小區(qū)地庫(kù)起沙、破損，業(yè)主無(wú)法正常停車，北京某物業(yè)公司河南分公司作為該小區(qū)物業(yè)的所屬方，出資對(duì)該小區(qū)地庫(kù)進(jìn)行翻新改造，重新劃線并對(duì)車位編號(hào)。
劉某發(fā)現(xiàn)自從小區(qū)車庫(kù)整修后，自己停車變得十分不順，他懷疑物業(yè)公司在重新劃線時(shí)縮小了自家車位尺寸，且別的車位有編號(hào)，自己的車位僅劃線而無(wú)編號(hào)。劉某就此向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司卻以該車位不在小區(qū)車位規(guī)劃圖內(nèi)為由拒絕編號(hào)。劉某停車不順，加之無(wú)編號(hào)可能導(dǎo)致出售困難。與物業(yè)公司協(xié)商未果后，將物業(yè)公司起訴至新鄭法院。
新鄭法院龍湖法庭庭長(zhǎng)王曉燕承辦該案。庭審中，劉某情緒激動(dòng)地陳述，物業(yè)對(duì)小區(qū)地下車庫(kù)重新劃線整修后，自家車位明顯“變小”，車輛停放變得困難，嚴(yán)重影響使用權(quán)益，要求物業(yè)公司恢復(fù)原狀。
物業(yè)公司辯稱，劉某以7.9萬(wàn)元購(gòu)買的車位屬標(biāo)準(zhǔn)車位，其他車位成交價(jià)為9萬(wàn)元，屬超大車位，開發(fā)商重新規(guī)劃、新增車位后，劉某車位不在規(guī)劃圖中，屬于無(wú)效車位，按照小區(qū)有關(guān)規(guī)定不予進(jìn)行編號(hào)。雙方爭(zhēng)議很大，現(xiàn)有證據(jù)又難以還原全部事實(shí)，案件審理陷入僵局。
面對(duì)復(fù)雜局面，王曉燕認(rèn)為這起案件必須查清車位整修前后的真相，才能做好雙方調(diào)解工作。于是，她帶領(lǐng)雙方當(dāng)事人前往案涉小區(qū)地下車庫(kù)，開展實(shí)地勘驗(yàn)。
通過(guò)精準(zhǔn)測(cè)量車位尺寸，反復(fù)進(jìn)行車輛入庫(kù)模擬測(cè)試，并仔細(xì)比對(duì)周邊車位情況，王曉燕發(fā)現(xiàn)，劉某車位的實(shí)際尺寸并未發(fā)生變化，修整前車庫(kù)未設(shè)置明確車位線，車輛可隨意停放，劉某習(xí)慣參照相鄰超寬車位停放，而整修后實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化劃線，車位邊界清晰固定，對(duì)比之下才產(chǎn)生了“縮水”錯(cuò)覺。
王曉燕進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，糾紛的癥結(jié)遠(yuǎn)不止表面的“尺寸之爭(zhēng)”。在與劉某深入交談時(shí)，王曉燕得知?jiǎng)⒛吃缬谐鍪圮囄皇褂脵?quán)的打算，但物業(yè)公司以“無(wú)規(guī)劃”為由拒絕編號(hào)，成為交易路上的“攔路虎”。
查明這一關(guān)鍵訴求后，王曉燕從法律與情理雙重角度展開調(diào)解。她向物業(yè)公司釋明民法典相關(guān)規(guī)定，在不違反規(guī)劃強(qiáng)制性要求的前提下，開發(fā)商有權(quán)對(duì)規(guī)劃外車位使用權(quán)進(jìn)行合法處分，而物業(yè)公司長(zhǎng)期收取管理費(fèi)的行為，已實(shí)際認(rèn)可劉某的車位使用權(quán)，此時(shí)以“無(wú)規(guī)劃”為由拒絕提供管理服務(wù)，既違反物業(yè)服務(wù)合同約定，也涉嫌濫用管理權(quán)。同時(shí)，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)公司負(fù)有為業(yè)主車位提供編號(hào)、協(xié)助交易等管理服務(wù)的義務(wù)，拒絕配合將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
在王曉燕耐心細(xì)致地釋法明理下，物業(yè)公司終于認(rèn)識(shí)到自身錯(cuò)誤，不僅當(dāng)場(chǎng)為車位進(jìn)行了編號(hào)，更承諾協(xié)助劉某及第三人辦理車位使用權(quán)人變更登記備案手續(xù)。為推動(dòng)糾紛一站式解決，王曉燕又主動(dòng)幫助劉某聯(lián)系第三人，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)雙方簽訂車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確交易細(xì)節(jié)與權(quán)責(zé)義務(wù)。最終，這場(chǎng)因車位引發(fā)的糾紛，在法官的全程跟進(jìn)與多方協(xié)作下畫上了圓滿句號(hào)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)庭調(diào)解、當(dāng)場(chǎng)履行、當(dāng)日轉(zhuǎn)讓的“三重成效”。
【法官說(shuō)法】
看似簡(jiǎn)單的車位尺寸糾紛，實(shí)則反映了小區(qū)管理中“習(xí)慣認(rèn)知”與“規(guī)范管理”的碰撞及業(yè)主權(quán)利與物業(yè)義務(wù)的邊界問題。
從法律層面看，業(yè)主對(duì)合法取得使用權(quán)的車位享有占有、使用、收益權(quán)，物業(yè)公司不得以“無(wú)規(guī)劃編號(hào)”為由怠于履行管理義務(wù)，即便車位未納入初始規(guī)劃，只要合法合規(guī)，物業(yè)就應(yīng)提供編號(hào)、協(xié)助交易等服務(wù)，這是《物業(yè)管理?xiàng)l例》和誠(chéng)信原則的要求。
從情理角度而言，規(guī)范管理與人文關(guān)懷并非對(duì)立。物業(yè)在改造時(shí)提前溝通解釋，業(yè)主合理表達(dá)訴求、理性配合，雙方在依法依規(guī)的基礎(chǔ)上多一份理解、少一份對(duì)立，才能讓小區(qū)治理既守得住規(guī)范底線，又暖得了業(yè)主人心。
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