購新房、遷新居本是人生一大樂事，但收房時發現窗外設置的交通聯系廊對采光、視線和隱私產生的影響超乎想象，購房者能否要求開發商賠償損失？近日，北京市第二中級人民法院審結了一起相關案件。
李某在某項目售樓處與甲公司簽訂《XX市商品房預售合同》，約定以400萬元購買某樓盤1號樓16層1608號房屋。該合同附件《項目用地紅線內不利因素情況說明》載明：“1號住宅樓設置兩道交通聯系廊，分別位于12層、16層，可能對相鄰的11層、12層、15層、16層產生視線等影響……”收房時，李某發現聯系廊在北側臥室窗戶外1.5米左右，遮擋窗戶視線，影響房屋的采光、隱私和安全。
李某遂以甲公司未履行充分告知義務為由訴至法院，主張甲公司對聯系廊的告知存在重大疏漏和誤導，導致李某在購房時未能充分了解該不利因素，進而作出購房決策，并要求甲公司賠償損失10萬元。
法院經查明，首先，雙方簽訂的合同附件明確提示1號住宅樓設有兩道交通聯系廊，分別位于12層、16層，可能對相鄰的11層、12層、15層、16層產生視線等影響；其次，甲公司已通過在項目銷售中心展示的沙盤模型、項目不利因素告知公示文件等措施，就相關不利因素向潛在購房者進行了提示、告知，李某購買的房屋位于1號住宅樓16層，即使沙盤模型不足以使其注意到聯系廊的具體架設位置，但通過合同附件對于不利因素情況的提示，其亦可知悉16層窗外存在交通聯系廊一事，但李某并未提出異議。
綜上，法院認為,甲公司就該不利因素已履行了合同約定的告知義務，李某的知情權未受侵害。同時，聯系廊的設置具有通行功能等合理考量因素。故法院駁回了李某要求賠償損失的訴訟請求。
法官說法
對商品房居住的不利因素，現行法律法規目前尚未有明確的規定。實踐中，通常依據項目用地紅線，將不利因素分為紅線內的不利因素、紅線外的不利因素。項目紅線內的不利因素，指項目開發范圍之內、對購房產生影響的風險因素，例如垃圾中轉站、化糞池、配電房、車輛道閘與出入口等；項目紅線外的不利因素，通常指不在項目開發范圍之內但對項目有一定影響的風險因素，例如項目周邊有可能產生輻射的機場、可能在風俗禁忌上對居住者心理產生影響的殯儀館、火葬場或公墓等。
判斷開發商是否充分履行了對紅線內不利因素的告知義務，一要看房屋銷售時的沙盤標識、不利因素公示廣告牌和公證機構的公證情況；二要審查商品房銷售合同對不利因素的提示情況以及購房者當時有無提出異議，而對紅線外不利因素的告知義務，則需要結合個案情況與誠實守信義務綜合判斷。
法官提示
開發商在銷售中應當遵守“全面、準確”公示的法律要求，通過在顯著位置設立廣告牌、圖文公示、沙盤標識以及現場公證等多種方式，對不利因素及影響程度充分告知，并做好資料留存，以便購房者慎重考慮后作出真實的意思表示。
對于購房者而言，務必現場認真閱讀項目有關不利因素公示、沙盤標識，簽訂購房合同及相關知情同意書時要做到審慎理性，做到對相關信息“心中有數”，必要時可赴項目周邊實地走訪，或向相關部門了解周邊市政建設規劃情況。如發現開發商未將紅線內不利因素進行公示，可向房管部門投訴舉報，因此給購房人造成損失的，購房人可根據民法典的規定要求開發企業承擔賠償責任。
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