梁心慈 作
“買頂層！送露臺！”新建商品房在銷售時，開發(fā)商有時會將頂層露臺作為一大賣點進行推介，但頂層業(yè)主能否享有露臺專屬使用權(quán)并對其進行改造？近日，湖南省湘陰縣人民法院審結(jié)一起業(yè)主專有權(quán)糾紛案，判決駁回頂層業(yè)主要求享有案涉露臺專屬使用權(quán)的訴訟請求。
2021年12月，王某、李某向湘陰縣某房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一套頂層商品房。雙方簽訂補充協(xié)議，約定了該套房屋頂層南側(cè)露臺歸王某、李某專屬使用。在該樓盤通過規(guī)劃驗收后，王某在房屋裝修過程中對該露臺部分空間進行改造，建設(shè)封閉式陽光房。
2022年11月，城管局要求王某停止違法建設(shè)行為，須向相關(guān)部門申請辦理規(guī)劃許可手續(xù)后方可復工建設(shè)或投入使用。王某、李某將開發(fā)商訴至法院，請求享有案涉露臺專屬使用權(quán)。
法院審理后認為，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為前款所稱的專有部分的組成部分。根據(jù)該規(guī)定，露臺可以確認為業(yè)主專有部分的條件有二：一是規(guī)劃上專屬于特定房屋，二是建設(shè)單位銷售時已根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買賣合同中，上述兩個條件須同時具備，缺一不可。但本案中的露臺僅在買賣合同中約定為買受人所有，在規(guī)劃上并未專屬于特定房屋，不具有構(gòu)造上的獨立性，且不具備登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的可能性。故王某、李某請求享有案涉露臺的專屬使用權(quán)，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予支持。
一審判決后，王某提起上訴。后經(jīng)二審法院維持原判、再審法院駁回其再審申請。該案判決現(xiàn)已生效。
對于屬于專有部分的露臺，特定房屋的所有權(quán)人可以實施排他性使用。對于共有露臺，屬于公共區(qū)域，全體業(yè)主可以合理使用。但無論是專有露臺還是共有露臺，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，均不得擅自對露臺進行改造，違反原規(guī)劃設(shè)計改建結(jié)構(gòu)的行為會導致頂層樓面荷載增加，造成安全隱患。
法官在此提醒，廣大業(yè)主在處理與房產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益問題時，一定要充分了解相關(guān)法律法規(guī)，不要輕信夸大宣傳，以免給自己和他人帶來不良后果。同時，也提醒房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售過程中，應向購房者充分說明房屋及相關(guān)附屬設(shè)施的性質(zhì)和使用規(guī)定，對于未規(guī)劃為特定房屋附屬物的露臺，開發(fā)商無權(quán)處分給個別業(yè)主。
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