現款支付，手握房屋買賣合同，房子可能依然“不屬于自己”？關鍵在于是否辦理不動產登記。近日，河南省澠池縣人民法院審結了這樣一起案件。
2021年9月，張某與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司名下401號房產，并支付了房款382654元，房地產公司到房管部門將《商品房買賣合同》備案登記在張某名下。2022年9月，張某與李某簽訂《房屋買賣協議》，約定張某以30萬元將401號房產賣給李某。后李某向張某支付購房款25萬元，剩余5萬元約定交鑰匙時付清（至本案立案時案涉房屋未交工）。
2024年5月，法院依據案外人（張某債權人）執行申請，裁定預查封401號房產。李某遂訴至法院，要求撤銷上述執行裁定書，并判決案涉房產為自己的合法財產。
法院審理認為，本案的爭議焦點為，李某就案涉房產是否享有足以排除強制執行的民事權益。根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
本案中，某房地產公司和張某簽訂《商品房買賣合同》以及李某與張某簽訂的《房屋買賣協議》，均合法有效，但是僅具有債權效力，不具有導致物權變動的法律效果，李某和張某均未辦理不動產變更登記，未取得物權。
現案涉房屋已被法院依據生效判決預查封，李某不能基于與張某的《房屋買賣協議》對抗法院的生效判決，故李某就案涉房產不享有足以排除強制執行的民事權益。最終法院駁回了李某的訴訟請求。
法官說法
張某與某房地產公司、張某與李某簽訂的房屋買賣合同是否有效？
根據《中華人民共和國民法典》第二百一十五條的規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
張某和某房地產公司《商品房買賣合同》、張某和李某簽訂的《房屋買賣協議》，均是當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定、不違反公序良俗，雖然均未辦理物權登記，但合法有效。
簽了買賣合同，房子就是李某的嗎？
合同效力與物權效力存在本質區別。合同效力是基于當事人意思自治形成的債權關系，合同一旦成立且符合法定生效要件，當事人之間就產生了請求對方履行合同義務的權利。張某與李某簽訂協議后，李某有權依據合同要求張某協助完成過戶。而物權效力則以登記為公示手段，直接決定物權歸屬。即便張某與李某的合同有效，但在未辦理房屋過戶登記前，房屋的所有權仍不屬于李某。
本案中，案涉房屋在執行中被預查封，此時李某已不能直接主張房屋所有權，雖然張某和李某的買賣合同合法有效，但是未辦理過戶登記，因此房子并不屬于李某所有。李某只能依據有效合同向張某主張違約責任，要求賠償損失。
已辦理“網簽備案”的商品房可否被司法查封？
根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條規定：下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
本案中，案涉房產已經備案登記在張某名下，因此，在張某的債權人申請執行時，法院有權對案涉房產進行預查封。
如何規避這種風險？
購買商品房后，應及時向不動產登記機構申請辦理商品房“預告登記”，符合登記發證條件的，最好及時申請辦理不動產登記證書。商品房預告登記是為保全未來發生的物權而在登記機構對已購買商品房進行的預先登記，是對購房人的請求權進行登記的一種行為。
購房者預告登記后，購房人作為權利人，對后來發生的與預告登記內容相同的不動產處分行為，具有一定排他效力，在沒有征得購房者的同意，如果開發商再次對該不動產進行處分，不會產生物權效力。在開發商陷于破產時，有排斥他人而保障購房者請求權的效果。
預告登記后，自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。買方在申請了預告登記后，應當及時申請正式登記，千萬不能認為辦理了預告登記就可以高枕無憂。辦理正式的不動產登記證書，才是最具有排他效力的“物權憑證”。
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