因繼承、合伙投資、共同購買等原因，可能形成房屋的按份共有狀態。按份共有房屋分割糾紛中，共有人對房屋分割方式的不同訴求，可能會引發權利沖突。當一方堅持實物分割，而另一方則主張取得房屋所有權并給予折價補償時，如何依法合理分割共有房屋？近日，北京市第二中級人民法院審理了一起相關案件。
李甲、李乙與李丙系兄弟姐妹三人，根據生效的繼承糾紛判決，登記在三人母親名下的五間房屋由三人繼承，李甲、李乙均取得30%的份額，李丙取得40%的份額。隨后，三人對涉案房屋的分割問題產生爭議。
李甲、李乙起訴，請求判令涉案房屋歸其二人所有，兩人各占50%的份額，同時向李丙給付折價款。庭審中，李甲、李乙亦表示，若不能取得房屋，則同意變賣或拍賣房屋后分割折價款，但明確不同意實物分割。李丙則表示不同意變價或折價分割涉案房屋，要求進行實物分割，且同意只要五間房屋中的一間，并愿意接受剩余份額的折價補償。雙方對于房屋分割方式意見相左，難以調和。
法院生效裁判認為，李甲、李乙、李丙作為按份共有人，在各方無特殊約定禁止分割的前提下，均有權請求分割共有房屋。鑒于李丙占有份額較高，且其長期在涉案房屋及院落內居住，并明確表達了對涉案房屋具有難以割舍的感情且不同意轉讓其全部產權份額的前提下，法院對李甲、李乙提出的涉案房屋歸其二人所有的訴訟請求不予支持。
經法院現場勘驗，確認涉案五間房屋均具備獨立開門條件，即涉案房屋具備實物分割的物理要求。綜合考慮各方所述分割意見的基礎上，根據房屋實際位置、獨立使用條件、當事人居住需求、居住狀態等因素，最終判決：李甲、李乙各取得兩間房，李丙取得一間房。同時，參照房地產估價報告以產權證所載房屋面積為基礎，計算出折價款數額由李甲、李乙支付給李丙。
法官說法
共有物分割，是指共有人對共有物采取實物分割或價值分割等方式，以結束共有關系。
首先，關于按份共有的房屋能否分割。按份共有房屋的分割應當按照共有人之間的約定來進行。共有人約定不得分割共有房屋，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋。
其次，關于按份共有房屋的分割方式。若共有人能夠對共有房屋分割達成協議，則優先適用協議。若共有人無法達成協議，按照法律規定，應以實物分割為主，兼采變價分割、折價分割的方式，對共有房屋進行分割。
實物分割是優先選擇，但需具備兩個條件：第一，具備實物分割的物理條件，即房屋分割后功能完整仍可獨立使用。具體而言，需考量房屋結構及功能獨立性、通風采光條件及產權分別登記可行性等因素。第二，不會因分割減損共有房屋的價值。若不具備實物分割的條件，才能考慮采取變價或折價分割的方式。
變價分割即將共有房屋進行拍賣或者變賣，對拍賣、變賣所得價款進行分割。折價分割即共有人中的一人或者數人愿意取得共有房屋且具有支付能力，可以由該共有人取得共有房屋，并由該共有人向其他共有人作價補償。若各共有人均不愿接受共有房屋，亦應當采取變價分割的方式。實踐中，按份共有房屋分割的情況具有復雜性，需要考慮的因素眾多，應依據法律規定，結合具體案件情況，確定最合法合理的分割方式。
法官提示
按份共有房屋分割牽涉共有人居住權利與財產權的平衡，為妥善解決爭議，各方需注意以下幾點：
首先，權屬清晰是前提。無論通過繼承還是其他方式取得共有房屋，應盡早通過書面協議或法律文書確認各按份共有人的份額，避免日后產生爭議。
其次，優先協商解決。共有人應充分溝通，優先通過協商確定分割方案。各方應理性認識自身權利邊界，尊重他人合理需求。若協商陷入僵局，建議及時尋求司法裁判。
最后，依法選擇分割方式。若協商無果，具備實物分割物理條件且不會因分割減損價值的，應優先實物分割；若不具備實物分割條件的，部分共有人主張取得房屋所有權，須預先評估自身支付折價款的能力，否則可能喪失取得機會。折價款計算應依托專業機構評估。
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